Immobilien im Ausland erben  - was beachten?

 

Frage: Der Erblasser hatte Immobilien im Ausland (Grundstücke, Häuser, Wohnungen). Was muss ich beim Erwerb dieser Immobilien beachten?

 

Antwort: Zum Erwerb einer Immobilie sind einige Schritte nötig. Diese Schritte sollen hier kurz skizziert und bei Gelegenheit auf weitere Artikel zu dem Thema verwiesen werden.

 

1. Welches Recht findet Anwendung?
2. Wer ist Erbe geworden?
3. Beantragung eines Erbscheins/europäischen Nachlasszeugnisses
4. Umschreibung der Immobilie
5. Erbschaftsteuer

 

I. Welches Recht findet Anwendung?

Bei internationalen Erbfällen kommt es zunächst darauf an, welches Recht überhaupt auf den Erbfall angewendet wird. Im Regelfall kommt es auf den gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers an. Vorrangig wäre aber eine Rechtswahl des Erblassers. Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel zum anwendbaren Recht. 

 

II. Wer ist Erbe geworden?

Wenn es kein Testament gibt oder dieses die Erbfolge nicht oder unzureichend regelt, kommt es auf die gesetzliche Erbfolge an. Diese ist in den Ländern unterschiedlich ausgestaltet, weshalb wir hier nur auf unsere Länderberichte zu den Mitgliedsstaaten und auf die Länderberichte zu Drittstaaten verweisen.

Angenommen, Sie sind Erbe geworden, dann kommt es darauf an, ob es gegebenenfalls Miterben gibt und welche Rechte ein möglicherweise existierender überlebender Ehegatte am Nachlass hat. Erst wenn dies geklärt ist, kann weiter verfahren werden.

 

III. Beantragung eines Erbscheins/europäischen Nachlasszeugnisses

Ist der Nachlass in mehreren europäischen Mitgliedsstaaten verteilt, empfiehlt sich die Beantragung eines europäischen Nachlasszeugnisses. Wo ein europäisches Nachlasszeugnis zu beantragen ist, hängt davon ab, welche Gerichte international zuständig sind.

 

IV. Umschreibung der Immobilie

Anschließend sollte dann die Umschreibung der Immobilie vorgenommen werden. Die meisten Staaten führen ein Register, das vergleichbar mit dem deutschen Grundbuch ist. Oft ist die Mitwirkung eines Notars nötig. Die Formalien für die Umschreibung regeln die registerführenden Staaten selbst. 

 

V. Erbschaftsteuer

Zuletzt ist die zu zahlende Steuer zu beachten. Die Fragen der Steuersätze, der Freibeträge und anderen Privilegierungen sind nach nationalem Recht zu beantworten. Vielen Erben ist oft nicht klar, dass es auch zu Doppelbesteuerungen kommen kann. Beispiel: Ist der Erwerber Deutscher, ist er regelmäßig in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig. Dies gilt auch für den Erwerb von Immobiliarvermögen, das zusätzlich im Belegenheitsstaat besteuert wird. Eine Anrechnung der im Ausland entrichteten Steuern kommt nur auf Grundlage etwaiger Doppelbesteuerungsabkommen oder nach § 21 ErbStG in Betracht.